2025년 10월, 부동산 시장은 또다시 심상치 않습니다.
"또 대출 규제야?"
"이러다 진짜 집 사는 건 꿈이 되는 거 아냐?"
요즘 커뮤니티와 부동산 카페에서 가장 많이 보이는 글귀입니다.
사실 놀랍지도 않습니다.
올해만 해도 벌써 두 번의 굵직한 부동산 대책이 나왔죠.
6월 27일, 9월 7일.
그리고 지금, 또 하나의 대책이 다가오고 있습니다. 이번엔 이름도 붙기 전에 시장이 먼저 요동치기 시작했어요.
🎯 대출, 또 줄인다? 6억에서 4억으로 주담대 한도 '뚝'
6·27 대책에서 정부는 서울 주택담보대출의 한도를 ‘6억 원’으로 제한했어요.
그런데도 집값은 ‘꿈틀’거리더니, 결국 9월 7일엔 LTV를 50%에서 40%로 낮춰버렸죠.
그런데도 집값은 오르고 있습니다.
왜 그럴까요?
🤔 규제는 강해졌는데, 왜 집값은 더 오른 걸까?
사실 이번 상승세는 예전처럼 대출 받아 집 사는 분위기와는 다릅니다.
시장 전문가들의 분석에 따르면, 자기자본이나 **갭투자(전세 끼고 매매)**로 주택을 매입한 경우가 대부분이라고 해요.
지난 8월 기준, 서울 평균 주담대 금액은 무려 1억 원 이상 줄었어요.
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강남구: 8억 6900만원 → 2억 5400만원
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서초구: 6억 1400만원 → 2억 6700만원
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송파·용산: 3억대 → 1억대
이 숫자만 봐도 알 수 있어요.
대출 받아 집 사는 사람은 줄었고, 현금 부자들이 다시 움직이기 시작한 시장이란 거죠.
💣 정부는 다시 규제 카드를 꺼낸다
그래서 정부가 꺼내든 또 하나의 카드는 바로 추가 대출 규제입니다.
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주택담보대출 한도를 6억 → 4억 원으로 축소
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DSR(총부채원리금상환비율): 40% → 35%로 강화
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정책성 대출(전세대출, 디딤돌대출 등)까지 DSR에 포함 검토
하지만, 이미 대출 받아 사는 사람이 줄어든 상황에서 이 조치들이 실질적인 ‘가격 억제’로 이어질 수 있을지는 미지수예요.
한 금융권 관계자의 말이 인상적입니다.
“대출 규제가 집값을 잡는 데 한계가 있다는 건 이미 드러났다.”
🧩 집값 불안의 진짜 이유는?
정책 하나만으로 집값을 잡을 수는 없습니다.
지금의 상승세는 단순히 ‘투기 수요’가 아니라, 공급 부족이라는 구조적 문제에서 비롯된 측면도 큽니다.
9·7 대책에서 공급을 확대하겠다고는 했지만, 시장은 ‘기대 이하’라고 평가하고 있어요.
서울 도심, 한강벨트, 규제지역에서 신규 분양이 제대로 나오지 않는 상황에서
갭투자든 현금이든 수요는 넘치는데 공급이 없으니 가격이 오를 수밖에 없는 거죠.
📊 규제 지역 확대, 실거주의무 강화, 보유세 인상까지?
정부는 단순 대출 규제 외에도, 더 강한 세제 및 지역 규제 카드를 준비 중입니다.
🔹 규제지역 확대
현재는 강남·서초·송파·용산만 포함되어 있지만,
규제지역 및 토지거래허가구역이 전국 130곳 이상으로 늘어날 가능성이 제기되고 있어요.
문재인 정부 시절처럼, 규제가 ‘두더지잡기식’으로 퍼질 경우
풍선효과를 피하기 어렵다는 지적도 나옵니다.
🔹 실거주의무 강화
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규제지역 내 주택 매수 시 일정 기간 실거주 의무 부여
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다주택자 갭투자 차단 목적
🔹 보유세 인상
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공시가격 현실화율 조정
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공정시장가액비율 상향
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→ 재산세 + 종부세 부담 증가 가능성
🔹 양도세 완화 vs 보유세 강화
정부는 일시적으로 양도세를 낮추고,
반대로 보유세는 대폭 올리는 방안을 두고 부처 간 논의 중이에요.
📌 결론: 2025년, 대출규제만으로는 집값 못 잡는다
이제는 모두가 알고 있는 사실이 있습니다.
단순히 ‘대출을 막는다고’ 집값이 잡히는 시대는 지났다는 것.
특히 서울 도심이나 인기 지역은 현금 보유자, 갭투자 수요, 외부 자산가들이 주요 매수층으로 바뀌었어요.
이들에게 DSR이니, 대출 한도니 하는 규제는 큰 의미가 없습니다.
✔️ 진짜 필요한 건?
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서울 핵심지역 신규 공급 확대
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청년·무주택자 실수요자 위한 맞춤형 금융 지원
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지역 맞춤형 대책
단순히 '전국 단일 정책'으로는 지역 간 온도차를 반영할 수 없습니다.
🧠 진짜 원하는 정보는?
여기서 잠깐!
이 글을 찾은 분들은 아마도 다음과 같은 정보를 찾고 있을 거예요.
“지금 주택담보대출 받기 어렵나요?”
“대출 더 줄어들면 집 사기 힘들어지나요?”
“정부는 앞으로 어떤 규제를 더 하려고 하나요?”
“LTV, DSR은 어떻게 바뀌는 거죠?”
“혹시 지금 사두면 나중에 오를까요?”
위에서 다뤘듯이, 대출은 더 줄어들 가능성이 높습니다.
하지만 이게 집값 하락을 유도하긴 어려울 수 있어요.
오히려 정부 정책 발표 전 미리 선매수하는 흐름이 나타날 가능성이 높습니다.
2020~2021년 문재인 정부 시절, 무려 스무 번 이상의 대책이 나왔지만
집값은 계속 올랐던 이유를 다시 되짚어봐야 합니다.
🔗 마무리하며: 지금 시장에서 중요한 건 ‘선택’과 ‘타이밍’
2025년 하반기 부동산 시장은 명확합니다.
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대출규제는 강화된다.
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규제지역은 확대된다.
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실거주의무, 보유세도 더 강화될 수 있다.
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하지만 집값은 단기간에 떨어지기 어렵다.
결론적으로, 지금은 ‘무조건 기다리기’보다 자신의 상황에 맞는 판단이 중요한 시점입니다.
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현금 여력이 충분하다면?
👉 규제 전에 매수 타이밍을 잡을 수도 있어요. -
대출 의존도가 높다면?
👉 정책 변화를 주의 깊게 관찰하고, 필요하면 전세로 우회하는 것도 전략입니다. -
무주택 실수요자라면?
👉 정부의 청약 제도 및 금융 지원을 적극 활용해야 합니다.
