전세금, 담보대출로 준비, 금리·조건·리스크까지 총정리!

by좋은 정보 알기 쉽게 • • 2 min read

🟣 이야기로 시작해볼게요: 32살 직장인 민수의 고민

민수는 요즘 밤잠을 설치고 있어요.
결혼을 앞두고 신혼집을 구해야 하는데, 전세 시세는 높고 가진 돈은 부족하죠.
부모님의 도움도 어렵고, 대출을 알아봐야겠다고 마음먹었어요.

그런데 은행 앱을 켜자마자 용어 폭탄이 쏟아졌어요.
"담보대출 금리 4.8%부터", "HUG 전세금 반환 보증", "DSR 70% 이하 가능", "특례보금자리론 대상 아님"...

‘아니 그냥 집 한 채 빌리는데 왜 이렇게 복잡하지?’

민수는 ‘담보대출로 전세금을 마련해도 괜찮을까?’를 고민합니다.
은행에서는 해준다고 하는데, 이게 과연 내가 감당 가능한 결정일까?
리스크는 없을까? 이자 부담은? 집값 떨어지면 어떻게 하지?

이런 고민, 민수만의 이야기일까요?

사실, 요즘 같은 고금리 시대에 전세 수요자라면 누구나 마주치는 현실이에요.
그래서 오늘은 이 주제를 아주 깊이, 쉽고 실용적으로 풀어볼게요.

✅ 담보대출로 전세금 마련, 왜 선택하게 될까?

전세 자금 마련엔 크게 3가지 방법이 있어요.

  1. 내 자금 (현금)

  2. 전세자금 대출 (보증서 기반)

  3. 부동산 담보대출

그런데 2025년 현재, 전세자금 대출은 소득·자산 기준이 엄격해졌고,
보증서 발급 제한(특히 1주택자/다주택자) 때문에 불가한 경우가 많아요.
결국, **소유 부동산을 담보로 한 ‘담보대출’**이 대안으로 떠오르죠.

🟡 담보대출이란? 전세금에 어떻게 활용될까?

담보대출은 소유한 부동산(아파트, 오피스텔 등)을 담보로 돈을 빌리는 방식이에요.
그 대출금을 가지고 전세 보증금을 집주인에게 지급하는 구조죠.

예시로 정리해볼게요.

  • 민수의 아파트 시세: 5억 원

  • 은행이 인정하는 담보 가치(LTV): 70%

  • 최대 대출 가능액: 3억 5천만 원

  • 이 중 일부(2억 원)를 전세금으로 사용

즉, **내 자산을 활용한 레버리지(지렛대)**로 전세금 마련이 가능하다는 점이 장점이에요.

🔍 담보대출 금리 2025년 10월 기준, 얼마나 될까?

2025년 10월 기준, 시중은행 담보대출 금리는 연 4.3%~5.5% 수준입니다.
(은행별로 차이가 있으니 직접 확인 필요)

은행 변동금리 고정금리
국민은행 4.39% ~ 5.49% 4.6% ~ 5.3%
우리은행 4.50% ~ 5.55% 4.7% ~ 5.4%
하나은행 4.35% ~ 5.45% 4.65% ~ 5.5%
신한은행 4.40% ~ 5.50% 4.6% ~ 5.6%

금리는 신용점수, 대출 목적, DSR 적용 여부에 따라 달라질 수 있어요.

🔍 담보대출 조건 & DSR 적용은?

2025년 현재, 금융당국은 DSR(총부채원리금상환비율) 기준을 강화하고 있어요.

  • 1금융권은 DSR 40% 기준

  • 비은행권은 DSR 50~60%

하지만, 전세자금 목적으로 담보대출을 받는 경우 일부 DSR 예외가 적용될 수 있어요.
특히 다음 조건에 해당하면 완화 적용 가능해요.

  • 무주택자 + 연소득 1억원 이하

  • 생애 최초 주택 구입자

  • 다자녀 가구 (3자녀 이상)

  • 신혼부부 (결혼 5년 이내)

📎 공식 사이트 참고: 금융위원회 DSR 기준 설명

🧨 담보대출의 리스크, 반드시 체크하세요!

‘금리도 확인했고, 조건도 알았어. 그런데 정말 해도 될까?’
결정 전에 반드시 이 리스크 3가지를 따져보세요.

1. 전세금 반환 리스크

전세 계약 만료 시, 집주인이 내 전세금을 제때 돌려주지 않으면 문제예요.
이걸 대비해 꼭 들어야 하는 게 HUG(주택도시보증공사) 전세금 반환 보증입니다.

  • 가입 조건: 보증금 7억 원 이하, 전입신고 완료 등

  • 보증료: 전세금의 약 0.128% 수준

👉 반드시 확인: HUG 전세보증금 반환보증

2. 이자 부담 리스크

5억 원 대출 시 연 5% 금리라면, 연 이자만 2,500만 원 이상입니다.
현금흐름이 충분치 않다면 월 이자 부담이 상당해질 수 있어요.

3. 집값 하락 리스크

담보 자산이 아파트라면, 집값이 하락하면 담보 가치도 함께 하락합니다.
LTV 기준을 넘기면 추가 상환 압박이 올 수 있어요.

✅ 대출 vs 전세사기, 안전하게 준비하는 법

전세 계약을 앞두고 가장 무서운 건 ‘전세사기’입니다.
담보대출로 전세금을 마련했는데, 집주인이 집을 담보로 또 대출을 받는다면?
전세 보증금을 돌려받지 못하는 위험이 있어요.

그래서 체크해야 할 필수 리스트!

✅ 계약 전 등기부등본 확인
✅ 채권최고액 확인 (이미 대출이 얼마나 걸렸는지)
✅ 선순위 보증금 여부 확인
✅ 전입신고 + 확정일자 확보
✅ HUG 전세보증 가입 여부 확인

💡 그럼 어떤 대출 상품을 이용해야 좋을까?

2025년 현재, 전세 목적이라면 아래 대출 상품들을 고려할 수 있어요.

1. 주택담보대출 (기본형)

  • 소유 부동산 담보로 대출

  • 금리 4.3~5.5%

  • DSR 적용 있음

2. 특례보금자리론 (일부 대상자 한정)

  • 무주택자 & 중저소득층 대상

  • 고정금리 4%대

  • 대출 한도 5억원

👉 신청: 한국주택금융공사 홈페이지

3. 버팀목 전세자금 대출 (청년/신혼부부)

  • 연 1.8~2.4% 수준

  • 최대 1.2억 원 대출

  • 소득 및 자산 기준 엄격

✨ 결론: 담보대출로 전세금 마련, 어떻게 접근해야 할까?

담보대출은 좋은 선택일 수 있지만, 철저한 계산과 대비가 필요합니다.

다음의 순서로 접근해보세요:

  1. 내 자산 평가 – 담보 제공 가능 부동산의 시세 확인

  2. 현금흐름 점검 – 월 상환 능력 분석

  3. 대출상품 비교 – 금리, DSR, 보증여부 등 확인

  4. 보증 가입 – HUG 전세금 반환 보증으로 리스크 최소화

  5. 전세 계약 철저 준비 – 등기부등본, 확정일자 등 점검

📝 마무리하며…

"대출은 무섭다"는 생각, 이제는 바뀌어야 합니다.
제대로 알고 접근한다면, 담보대출은 내 삶을 전진시키는 ‘레버리지’가 될 수 있어요.

단, 그 열쇠는 ‘정보’와 ‘준비’에 있습니다.
전세 계약 시즌을 앞둔 지금, 담보대출로 전세금을 준비하려는 분들에게 이 글이 나침반이 되었길 바랍니다.

📌 관련 참고 링크:

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