“전세로 들어가는데, 혹시 집주인이 다른 사람한테 집을 팔아버리면 어쩌지?”
“혹시라도 문제가 생겼을 때, 내 전세금을 안전하게 지킬 수 있는 방법은 없을까?”
이런 걱정, 한 번쯤 해보셨을 겁니다.
그 해답이 바로 **‘전세권 설정’**입니다.
단순한 전세 계약만으로는 완전한 보호를 받기 어렵기 때문에, 법적으로 인정되는 권리를 확보하기 위해서는 전세권을 설정하고 등기까지 완료해야 합니다. 오늘은 그 전세권 설정을 위한 서류, 기간, 절차, 비용, 해지 방법까지 완벽하게 정리해드릴게요.
🔎 전세권이란?
**전세권(傳貰權)**은 타인의 부동산(주택, 상가 등)에 일정 금액의 전세금을 지급하고 일정 기간 동안 그 부동산을 사용·수익할 수 있는 물권입니다.
쉽게 말해, 전세로 산 집에 대해 법적으로 내 권리를 확실히 증명해두는 장치죠.
✅ 중요 포인트
등기를 통해 부동산등기부등본에 전세권이 기재되어야 법적 효력이 발생합니다.
임대인의 동의 없이 단독으로는 전세권 설정이 불가능합니다.
전세권은 양도도 가능하고, 우선변제권과 경매 신청권도 있어 매우 강력한 권리입니다.
📌 전세권 설정 절차 한눈에 보기
전세권 설정은 단순한 계약이 아닌 ‘등기’가 필수이기 때문에, 정해진 절차와 서류를 정확히 따라야 합니다. 아래는 전세권 설정 절차의 전체 흐름입니다.
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임대인과 임차인의 전세권 설정 합의
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필요 서류 준비
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등록면허세, 지방교육세, 등기 수수료 납부
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관할 등기소 방문 또는 인터넷 등기소에서 신청
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등기 완료 후 등기부등본 확인
📂 전세권 설정 시 필요한 서류 총정리 (2025년 기준)
전세권 등기를 위해서는 임대인과 임차인 모두의 서류가 필요합니다.
등기소에 따라 추가 서류가 요구될 수 있으니, 관할 등기소에 사전 문의해보는 것도 좋은 방법입니다.
✅ 임대인(소유자) 준비 서류
| 서류명 | 발급처 | 유효기간 |
|---|---|---|
| 등기권리증 (소유권 증명) | 집 소유자가 보관 | - |
| 인감증명서 1통 | 주민센터 | 3개월 |
| 인감도장 | 본인 소유 | - |
| 신분증 사본 | - | - |
| 주민등록초본 | 주민센터 | 3개월 |
| 위임장 (법무사 위임 시) | 등기소 양식 또는 작성 | 즉시 |
✅ 임차인(전세입자) 준비 서류
| 서류명 | 발급처 | 유효기간 |
|---|---|---|
| 주민등록등본 1통 | 주민센터 | 3개월 |
| 인감도장 또는 일반도장 | 본인 소유 | - |
| 신분증 | - | - |
| 임대차계약서 원본 | 임대인과 체결한 계약서 | - |
| 위임장 (법무사 위임 시) | 등기소 양식 | 즉시 |
✅ 공통 서류
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전세권 설정 계약서
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등기신청서 (인터넷등기소에서 작성 가능)
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수수료 납부 영수증
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부동산 등기부등본 (신청 후 확인용)
⏱️ 전세권 설정 기간은 얼마나 걸릴까?
전세권 설정에는 서류 준비와 세금 납부, 그리고 등기까지 일정 시간이 소요됩니다.
평균 소요 시간
| 절차 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 서류 준비 | 1~2일 (발급처 혼잡도에 따라) |
| 세금 납부 | 당일 가능 |
| 등기소 방문 및 신청 | 0.5~1일 |
| 등기 완료 | 보통 3~5일 (등기소 업무량에 따라 다름) |
💡 총 예상 소요 기간: 약 3일~7일
💸 전세권 설정 비용 (2025년 최신)
① 등록면허세
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계산: 전세보증금 × 0.2%
② 지방교육세
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계산: 등록면허세 × 20%
③ 등기신청 수수료
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오프라인 신청: 15,000원
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온라인 신청(인터넷등기소): 13,000원
✅ 총비용 계산 공식
전세보증금 × 0.24% + 수수료
| 전세보증금 | 대략 총비용 (법무사 수수료 제외) |
|---|---|
| 1억 원 | 약 255,000원 |
| 2억 원 | 약 495,000원 |
| 3억 원 | 약 735,000원 |
※ 법무사에게 위임할 경우 수수료가 추가되며 지역과 사무소에 따라 상이합니다.
🧾 전세권 설정 등기 방법 (직접 vs 온라인)
전세권 설정 등기는 두 가지 방법으로 가능합니다.
1. 직접 방문 신청
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관할 등기소에 모든 서류 지참 후 제출
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세금은 구청(시청) 세무과에서 납부
2. 온라인 신청
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대법원 인터넷등기소에서 신청
👉 대법원 인터넷등기소 바로가기 -
전자 서명, 인증서 필요
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방문이 어려운 경우 편리하지만, 초기 인증서 등록이 다소 번거로울 수 있음
🧹 전세권 해지 (말소등기) 절차와 비용
전세 계약이 종료되었다고 해서 자동으로 전세권이 해지되지는 않습니다.
전세금을 돌려받은 후 반드시 ‘말소등기’를 진행해야만 합니다.
전세권 말소등기 절차
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전세권 말소등기 신청서 작성
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세금 납부 (말소등록세 약 1,000원 수준)
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필요 서류 제출 후 등기 완료
📌 총 해지 비용: 약 10,200원 (온라인 기준)
법무사 위임 시 5~10만 원 정도 추가 가능
⚠️ 전세권 설정 시 꼭 알아야 할 주의사항
1. 임대인의 동의는 필수
전세권 설정을 위한 등기는 임대인 동의 없이는 불가능합니다. 전세 계약 시점에 미리 합의하는 것이 중요합니다.
2. 선순위 권리 확인
등기부등본을 통해 근저당권 등 선순위 권리가 존재하는지 꼭 확인해야 합니다. 선순위가 있으면 전세권의 보호 효력이 약해질 수 있습니다.
3. 확정일자와의 차이 인지
확정일자와 전세권 설정은 전혀 다른 개념입니다. 확정일자는 임대차계약서에 동사무소에서 날짜만 받는 것이고, 전세권은 등기부에 올라가는 ‘물권’입니다.
| 항목 | 확정일자 | 전세권 설정 |
|---|---|---|
| 법적 성격 | 채권 | 물권 |
| 임대인 동의 | 불필요 | 필요 |
| 등기 여부 | 등기 안 함 | 등기 필수 |
| 우선변제권 | 있음 (제한적) | 강력한 보호 |
| 양도/경매 신청 | 불가 | 가능 |
4. 법무사 활용 권장
서류 오류나 절차 실수는 법적 문제가 될 수 있습니다. 비용이 들더라도 전문가에게 위임하는 것이 장기적으로 안전합니다.
✅ 전세권 설정이 특히 필요한 경우
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보증금이 고액(3억 이상)인 경우
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부동산에 선순위 채권이 있는 경우
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전세계약 기간이 2년 이상 장기 계약일 경우
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임대인이 신뢰되지 않거나 불안 요소가 있을 경우
마무리: 전세권 설정은 선택 아닌 필수
전세보증금을 수천만 원, 수억 원 내고도 등기 한 줄 없어서 보증금을 돌려받지 못하는 상황, 실제로 존재합니다.
전세권 설정은 내 돈을 지키는 법적 방패막이입니다.
당장은 번거롭고 비용이 들어도, 미래의 안전을 보장받는 가장 확실한 방법입니다.
꼼꼼히 서류 준비하시고, 절차를 잘 따라가셔서 내 전세보증금을 100% 안전하게 지키시길 바랍니다.
👉 전세권 설정 온라인 신청 바로가기: 대법원 인터넷등기소
“내 전세보증금, 내가 직접 지킵니다.”
전세권 설정, 지금 준비하세요!
