“전세가 들어 있는 집도 담보대출이 가능할까?”
많은 분들이 갭투자나 임대사업으로 전세 낀 집을 가지고 있다가 자금이 급히 필요해 대출을 알아보면, 은행에서 “세입자 보증금이 선순위라 대출이 어렵습니다”라는 말을 듣곤 합니다.
그렇다면 정말 불가능할까요? 결론부터 말씀드리면 조건에 따라 충분히 가능합니다. 다만 최근(2025년 6월 이후) 금융 규제가 강화되면서 한도와 조건이 크게 달라졌습니다. 이 글에서는 은행이 어떤 기준으로 심사하는지, 전세 낀 집 담보대출 전략은 어떻게 세워야 하는지, 그리고 실제 대출을 원활히 받기 위한 팁까지 모두 정리했습니다.
📌 왜 전세 낀 집 담보대출이 까다로울까?
은행 입장에서 전세보증금은 **‘선순위 채권’**입니다. 만약 집이 경매로 넘어간다면, 세입자의 보증금을 먼저 돌려준 뒤 남은 금액으로 금융기관이 회수해야 합니다. 즉, 은행 입장에서는 담보가치가 줄어드는 셈이죠.
예를 들어 5억짜리 집에 전세보증금이 3억이라면, 은행이 실제로 잡을 수 있는 담보는 2억뿐입니다. 이 때문에 같은 집이라도 전세 구조에 따라 대출 가능액이 크게 달라지는 것입니다.
✅ 대출 가능 여부를 결정하는 3가지 핵심
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전세보증금 규모
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시세 대비 전세금이 낮으면 담보여력이 크기 때문에 대출이 용이합니다.
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시세 5억, 전세금 1억 → 대출 가능성이 매우 높음.
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시세 5억, 전세금 4.8억 → 사실상 대출 불가.
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선순위 여부
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기존 근저당이나 세입자의 보증금이 선순위라면 후순위 대출은 어렵습니다.
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단, 2금융권에서는 후순위 대출이 가능하지만 금리가 높고 리스크가 큽니다.
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LTV & DSR 규제
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LTV(담보인정비율): 매매가 – 전세보증금을 기준으로 산정.
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DSR(총부채원리금상환비율): 소득 대비 원리금 상환액이 40%를 넘으면 추가 대출 불가.
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📊 2025년 최신 대출 규제
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한도: 수도권 및 규제지역 주담대는 최대 6억 원 제한 (2025년 6월 28일 시행).
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실거주 요건: 수도권에서 전세 낀 집을 매입 시, 6개월 내 실거주 의무. (갭투자 사실상 차단)
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전세퇴거자금대출: 세입자 보증금 반환 목적으로 받는 대출도 한도에 포함됨. 전세보증금 전액을 대출로 충당하기는 어려움.
👉 한국주택금융공사 공식 홈페이지 에서 주택담보대출 관련 정보를 확인할 수 있습니다.
💡 전세 낀 집 담보대출, 가능한 경우
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보증금이 낮은 경우
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시세 5억, 전세금 1.5억 → 담보여력 3.5억 → 대출 승인 가능성 매우 높음.
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세입자 퇴거 예정
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보증금 반환 후 새롭게 대출 구조를 짤 수 있음.
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소액임차 범위 내일 때
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전입+확정일자를 갖췄더라도, 소액임차 범위를 초과하지 않는다면 일부 은행에서 대출 가능.
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📝 준비해야 할 서류
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임대차 계약서 사본 (전세 계약 확인용)
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등기부등본 (기존 근저당·선순위 확인용)
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소득 증빙 자료 (근로소득원천징수, 사업소득, 금융소득 등)
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재산세 납부 내역 (추가 자산 증빙)
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임대차보증금 반환 계획서 (전세퇴거자금대출 시 필수)
⚖️ 전략적으로 접근하는 팁
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선순위 정리 전략
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기존 대출이나 전세보증금을 일부 상환하고, 새로운 대출을 구조화하면 한도를 키울 수 있습니다.
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현금흐름 증빙
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단순히 담보만으로는 부족합니다. 월급, 사업 소득, 임대소득 등을 명확히 증빙하면 DSR 심사에 유리합니다.
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1금융권 vs 2금융권 선택
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1금융권: 금리 낮고 안전하지만 조건 까다로움.
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2금융권: 비교적 유연하나 금리와 리스크 부담 큼.
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🚨 주의사항
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세입자의 보증금 반환 의무는 항상 대출보다 우선입니다.
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실거주 의무가 있는 단지(분양가상한제 등)에서 전세퇴거자금대출을 받고도 거주하지 않으면 불이익이 발생할 수 있습니다.
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금융 규제는 수시로 바뀌므로 반드시 계약 직전 최신 규정을 확인하세요.
📌 결론: “가능은 하지만, 설계가 관건”
전세가 끼어 있는 집이라도 담보대출은 충분히 가능합니다. 다만 전세 구조, 선순위 여부, 담보여력, DSR 등 다양한 조건이 맞아야 하며, 최근 규제 강화로 인해 설계가 점점 더 복잡해지고 있습니다.
👉 핵심은 선순위 정리 + 현금흐름 증빙입니다. 이 두 가지를 갖춘다면 은행 심사를 깔끔하게 통과할 수 있습니다.
