부동산을 알아보시는 분들이라면 한 번쯤 들어보셨을 단어, 조정대상지역. 집을 사고팔거나 대출을 받을 때 이 지역에 해당되느냐 아니냐에 따라 조건이 크게 달라집니다. 오늘은 2025년 9월 현재 조정대상지역 현황과 규제 내용, 확인 방법, 투자·실거주 전략까지 아주 자세히 정리해 드리겠습니다.
조정대상지역이란?
조정대상지역은 국토교통부 장관이 주택시장이 과열되었다고 판단할 때 지정하는 지역입니다.
기준은 다음과 같습니다.
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최근 3개월 주택가격 상승률이 해당 지역 소비자물가상승률의 1.3배 초과
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청약 경쟁률 과열 (예: 국민주택규모 5대1 이상, 전용 85㎡ 초과는 10대1 이상)
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주택 보급률이나 자기자금 대비 대출 비율이 낮아 투기 수요가 몰리는 경우
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단기간 전매 거래량 급증
즉, 단순히 집값이 조금 올랐다고 지정하는 게 아니라 가격 상승, 거래량, 청약경쟁률, 대출 의존도 등 여러 요소를 종합해 ‘투기적 수요’가 의심되는 경우에 지정됩니다.
2025년 9월 조정대상지역 현황
2023년 1월 5일 대규모 해제 이후 현재까지 유지되고 있는 지역은 단 서울 4개 구뿐입니다.
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강남구
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서초구
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송파구
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용산구
✅ 참고: 이 네 곳은 단순 조정대상지역이 아니라 투기지역, 투기과열지구까지 겹쳐 있는 이른바 *‘트리플 규제 지역’*입니다.
즉, 금융·세제·청약 규제가 모두 동시에 적용됩니다.
👉 최신 공고 및 보도자료는 국토교통부 공식 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
조정대상지역 조건과 혜택
많은 분들이 "조정대상지역 혜택"이라는 표현을 혼동하시는데요. 사실 혜택이라기보다는 규제입니다. 다만 실수요자에게는 투기 수요를 줄여 과도한 집값 상승을 막는 혜택으로 볼 수도 있겠습니다.
1. 대출 규제
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주택담보대출비율(LTV): 최대 40%
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총부채상환비율(DTI): 최대 50%
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무주택자·1주택자라도 6개월 내 전입 의무가 붙습니다.
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**사업자(임대·매매)**는 사실상 LTV 0% (주담대 금지)
2. 세금 규제
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양도소득세 중과: 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p (다만, 중과 유예는 2026년 5월 9일까지 연장 중)
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1세대 1주택 비과세 요건 강화: 2년 보유 + 2년 거주 충족해야 비과세
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취득세 중과: 2주택 8%, 3주택 이상 12% (단, 지방 저가 주택 예외 있음)
3. 청약 규제
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가점제 비중 확대 (무주택·장기 무주택자 중심)
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분양권 전매 제한: 원칙적으로 소유권 이전 등기 시까지 불가
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재건축 조합원 지위 양도 제한
조정대상지역 확인 방법
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국토교통부 홈페이지
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‘조정대상지역’, ‘규제지역’ 검색 → 최신 지정·해제 공고 확인
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국가법령정보센터 (www.law.go.kr)
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주택법 시행령 제72조의3 및 행정규칙(고시) 열람 가능
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부동산 포털/앱
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네이버 부동산, 다음 부동산, 호갱노노 등에서 지도 기반 확인 가능
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국토교통부 보도자료
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정책 변동 시 가장 먼저 업데이트
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조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 차이
많은 분들이 헷갈려 하는 부분입니다. 한 줄로 정리하면 이렇습니다.
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조정대상지역: 가격 상승 ‘신호’에 따른 기본 규제
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투기과열지구: 청약·거래 규제 강화
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투기지역: 금융 규제 중심 (기획재정부 지정)
현재 서울 4개 구는 이 세 가지가 모두 겹쳐 있는 상태라, 가장 강력한 규제를 받고 있습니다.
2025년 대출 규제 핵심 (최근 개정 반영)
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2025년 6월 28일
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규제지역 주담대 최대 6억 원
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대출 후 6개월 내 전입 의무
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생애최초 구입자 LTV 70% → 80%에서 축소
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갭투자 목적 전세대출 금지
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2025년 9월 8일
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LTV 상한 50% → 40%로 강화
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규제지역(서울 4구) 대상
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사업자 명의 주담대 원칙적 불가
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투자와 실거주 전략
실거주라면
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전입의무 6개월 준수 필수
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2년 보유 + 2년 거주 요건 충족해야 비과세 가능
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자금계획 시 LTV 40%, 주담대 6억 한도를 반드시 고려
투자라면
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단기 전매차익 불가 (전매 제한)
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양도세 중과 유예(2026년 5월 9일까지) 적극 활용
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지방 저가주택(공시가 2억 이하) 활용해 취득세 중과 회피 가능
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갭투자 봉인 → 현금흐름 기반 자금계획 필요
결론
2025년 9월 현재 조정대상지역은 단 서울의 강남·서초·송파·용산 4개 구만 남아 있습니다. 하지만 이들 지역은 조정대상지역뿐만 아니라 투기과열지구·투기지역까지 겹친 강력한 규제 지역입니다.
부동산 거래를 앞두고 있다면 반드시 국토교통부 보도자료와 고시를 확인해야 하며, 대출·세금·청약 조건이 수시로 변동되므로 최신 정보를 놓치지 않는 것이 중요합니다.
👉 공식 확인은 국토교통부 홈페이지에서 하실 수 있습니다.